住宅ローン繰上返済と投資はどっち？決め手は1つだった

手元に少しまとまったお金ができたとき、住宅ローンを繰り上げて返すか、投資に回すか。

どちらが正解なのか、いくら調べても答えが出ませんでした。

「金利より期待リターンが高いなら投資」と書いてあるのですが、期待リターンは確定していません。確定していないものと確定しているものを並べていたので、そもそも比較になっていませんでした。

ぼくは2年ほど前、120万円を繰上返済に入れて期間短縮を選びました。当時の金利は1.125%、今は1.775%まで上がっています。

ただ、金利の高さで決めたわけではありません。

判断軸を4つ並べて、最後に効いたのはそのうち1つだけでした。

この記事では、その4つと、ぼくがどれで決めたのかを実額で書きます。読み終えたら、自分がどちらを選ぶか決まると思います。

45歳のシングルファーザーで、手取りは月25.5万円、住宅ローンは月95,410円です。千葉で実家を建て直した持ち家に住んでいます。専門家ではないので、正解ではなく判断の過程を書きます。

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4つ見て、決め手になったのは1つだけ

先に全体を出します。

金利で決めていません。控除でも決めていません。

決め手は完済年齢だけでした。

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① 生活防衛費：これが無いなら、どちらもまだ

順番として、ここが最初です。

繰上返済に入れたお金は戻ってきません。投資なら売れば現金になりますが、繰り上げた分は家に変わって出てこない。

120万円を入れた翌月、通帳の残高だけがきれいに減っていました。家のほうは特に何も言ってくれません。急に必要になっても、壁からお金は出てこないわけです。

だから、生活防衛費・息子の教育費・毎月の積立の3つは残しました。

繰上返済は、この3つが済んでからの話だと思っています。順番を逆にすると、繰り上げたあとにカードローンを借りることになりかねません。

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② 金利：繰上返済の利回りは、ローン金利とまったく同じ

ここが分かってから、迷いが減りました。

繰上返済で得をするのは、払わずに済んだ利息の分です。金利1.125%のローンを繰り上げれば、その元本にかかるはずだった1.125%を払わなくて済みます。

つまり、繰上返済のリターンは金利と同じになります。しかもこの利回りには、投資にない性質が3つあります。

• 確定している。相場に左右されない
• 税金がかからない。運用益ではないので約20%が引かれない
• 元本割れしない

投資で1.125%を「確実に・税引き後で」取ろうとすると、実際にはもう少し高い利回りが必要になります。

ただ、1.125%は投資でも十分に狙える水準です。

だから金利は、ぼくの決め手にはなりませんでした。

理屈だけなら、当時は投資に回すほうが有利という計算もできたはずです。

そのあと、金利は1.775%まで上がりました

2年で0.65%上がりました。

上がったことに気づいたのは、だいぶあとです。毎月同じ額が引き落とされるので、実感がまったくないんです。銀行もわざわざ電話はくれません。

結果的には、残高を減らしておいてよかったことになりました。同じ利上げでも、元本が小さいほど影響は小さくなります。

ただこれは、狙って当てたわけではありません。金利の損得で決めていなかったから、金利が動いても判断を後悔せずに済んだ、というだけです。

→ 返済額が家計にどれだけ重いかは離婚後の住宅ローン｜手取りの37%を一人で払うに書いています。

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③ 住宅ローン控除：残っているなら急がない考え方もある

控除が効いている期間は、実質の負担がその分だけ軽くなります。

控除率より金利が低いなら、繰り上げずに手元へ置いておく判断もあります。

ぼくの場合は残っていましたが、ここも決め手にはしませんでした。

控除は期限付きで終わるのに対して、完済年齢は終わったあとの人生に効くからです。

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④ 完済年齢：ここで決めました

繰上返済を考えたのは43歳のときです。このまま返し続けると、定年後もローンが残る計算でした。

さらに、息子が大学に行くころに教育費とローンが重なります。

ただ、本当の理由はもう少し身も蓋もないところにあります。

ローンがあると働かなきゃいけない、という縛りが好きじゃないんです。

毎月95,410円の引き落としがある限り、仕事は選べません。嫌なことがあっても辞められないし、収入が下がる選択もできない。

その期間を、少しでも短くしたかった。

これは金利の損得では測れない部分です。

0.65%の差より、何歳まで働くことを強制されるかのほうが、ぼくには重く感じました。

だから繰上返済を選び、期間短縮にしました。

毎月が楽になる返済額軽減も魅力的でした。ただ、月々の負担は保険と通信費の見直しで先に下げてあったので、そこはもう手を打ってありました。

→ 固定費の削り方は保険見直しまとめ｜40代が月7,813円減らすまでの順番にまとめています。

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結局、どっちも持つが答えでした

繰上返済に120万円入れたあとも、新NISAは続けています。

全部を繰上返済に回さなかったのは、①の理由と同じです。戻ってこないお金を増やしすぎたくありませんでした。

繰上返済は確実だけど動かせない。積立は不確実だけど動かせる。

イールドギャップを取るべきだ、という考え方もあると思います。

低金利で借りて、その差を投資で取りにいくやり方です。理屈としては正しいと思います。

ただ、これは下がった年にも動じない人向けだと感じています。

分けるなら、こうです。

• 理屈で判断できて、相場が下がっても平気な人 → イールドギャップを取りにいく
• ローンがあること自体が、どこかで気になってしまう人 → 住宅ローンを優先する

ぼくは後者でした。

数字の上では投資有利だったかもしれません。でも、ローンが残っている限り「働かなきゃいけない」という感覚が消えませんでした。

その気持ちを抱えたまま20年続けるより、期間を縮めるほうがぼくには合っていました。

そのうえで、どちらか一方に全部寄せる必要もありませんでした。投資額も増やしたいし、ローンの期間も縮めたい。だから両方持っています。

最適解ではないと思います。ただ、片方に全部寄せて眠れなくなるより、ぼくにはこのほうが続きました。

→ 積立額の決め方は新NISA月1万円は少なすぎ？40代の結論と3万円の分岐点に書きました。

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ぼくの今の数字

隠さず出します。

手取りの37%以上がローンに消えている状態です。

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よくある質問

Q. 繰上返済と投資、どちらが正解ですか？

金利と、その人の状況によります。ぼくは金利では決めませんでした。どちらか一方に全部寄せる必要もありません。ぼくは両方やっています。

Q. 繰上返済に手数料はかかりますか？

金融機関と手続き方法で違います。ネットからの手続きなら無料のところもあります。事前に確認したほうが確実です。

Q. 期間短縮と返済額軽減、どちらがお得ですか？

利息の削減額だけを見れば期間短縮のほうが大きくなります。ただ、毎月の家計が苦しいなら返済額軽減のほうが現実的です。削減額より、続けられるかを優先していいと思います。

※この記事はぼく個人の体験談・調査に基づく情報です。金利・控除・手数料の条件は金融機関や契約時期で異なります。投資・保険・金融商品の判断は自己責任でお願いします。必要に応じてFP等の専門家にご相談ください。

まとめ

• 繰上返済のリターンは金利と同じ。確定・非課税・元本割れなし
• 判断軸は4つあるが、全部が効くわけではない。ぼくは完済年齢だけで決めた
• その裏にあるのは「ローンがある限り働かされる」のが嫌だという気持ち
• 金利1.125%は投資でも狙える水準。だから金利では決まらなかった
• 繰り上げたあとに1.775%まで上昇。金利で決めなかったから後悔せずに済んだ
• 繰上返済したお金は戻らない。生活防衛費・教育費・積立が先
• 最終的な答えはどっちも持つ。最適解ではないが、片方に寄せるより続いた

今日やるなら、住宅ローンの今の金利を確認するところからで十分です。

上がっても引き落とし額は変わらないので、気づかないまま何年も過ぎます。ぼくがそうでした。

家計全体の中でローンをどう置くかで迷うなら、一度まとめて見てもらう手もあります。