離婚の住宅名義変更で贈与税は？ローン控除も国税庁で確認

「離婚で家の名義を変えたら、贈与税がかかるって本当？」

「住宅ローンが残っている家を受け取ったら、控除は使えるの？」

先に結論を書きます。離婚の財産分与で財産をもらっても、贈与税は通常かかりません。

ただし、国税庁には例外が2つ書かれています。家を渡す側には、別の税金が出てきます。

この記事では、国税庁のタックスアンサー3ページと質疑応答事例を読んで、税金ごとに「誰に・何が」を整理しました。ぼくの体験談ではなく、公式資料の読み解きです。

手続きの前に、この表を1回見ておくだけで、「贈与税が怖くて動けない」状態は減らせるはずです。

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贈与税は、原則かからない。例外は2つ

国税庁のNo.4414には、こう書かれていました。

離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。

理由も書かれています。相手から贈与を受けたのではなく、夫婦の財産関係の清算や、離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づいて給付を受けたもの、と考えられるからです。

ただし、次のどちらかに当てはまると、贈与税がかかります。

1. 分与された財産の額が多すぎる場合：婚姻中の夫婦の協力で得た財産の額や、その他すべての事情を考えても多すぎると認められるとき。多すぎる部分に贈与税がかかる
2. 離婚が、贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合：もらった財産すべてに贈与税がかかる

家を渡す側には、譲渡所得の課税がある

もらう側が非課税でも、渡す側は別です。ここが、いちばん意外でした。

国税庁のNo.3114には、こう書かれていました。

• 財産分与が土地や建物などで行われたときは、分与した人に譲渡所得の課税が行われる
• この場合、分与したときの土地や建物などの時価が、譲渡所得の収入金額になる

分けてあげたのに税金が出てくる、というのは、正直ちょっとモヤッとする仕組みです。

家を渡す側になりそうなら、分与の取り決めをする前に、この課税があることだけは頭に入れておくと安心だと思います。これは資料の文ではなく、ぼくの考えです。

ただし、このページには、収入金額から何を引いて税額を出すのかまでは書かれていませんでした。実際にいくらになるかは、読んだ資料の範囲では分かりません。

受け取る側の「取得日」と「取得価額」

同じNo.3114に、受け取る側のことも書かれています。

つまり、離婚の前から住んでいた家でも、売るときの「持っていた期間」は、分与を受けた日から数えます。

ローン付きの家を受け取ったら、住宅ローン控除は使える？

国税庁の質疑応答事例に、ぴったりの例がありました。

離婚して、前夫が持っていた住宅ローン付きの住宅（築後4年5か月）を財産分与で取得した人の事例です。

• 家屋に係る債務：700万円
• 返済のために銀行から借り入れた金額：700万円（返済期間15年）

回答は、次のとおりでした。

居住要件等その他の要件を満たしていれば、住宅借入金等特別控除を受けることができる。

理由は2つ書かれています。

• 贈与による取得ではなく、財産分与による取得だから（住宅ローン控除は、贈与による既存住宅の取得を対象にしていない）
• すでに離婚しているので、「生計を一にする親族等からの取得」にも当たらないから

同じ回答に、前夫は譲渡所得の申告が必要になるとも書かれています。

つまり、受け取った人のローン控除と、渡した前夫の申告が、1つの事例の表と裏になっています。

この質疑応答には、「照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答で、実際の取引では異なる課税関係が生じることがある」という注意が付いていました。上の事例の数字は、そのまま自分に当てはまるわけではありません。

「負担付贈与」という言葉も出てくる

住宅ローンの名義変更を調べると、負担付贈与という言葉に出会います。国税庁のNo.4426では、次のように説明されていました。

• 負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与
• 個人から負担付贈与を受けた場合は、贈与財産の価額から負担額を引いた価額に贈与税がかかる
• 贈与者は、負担額でその財産を譲渡したことになり、譲渡益が出れば所得税の対象になる

ここで注意したいのは、No.4414とNo.4426が、読んだ範囲では直接つながっていないことです。

財産分与として家とローンを引き継ぐ場合に、負担付贈与の扱いになるのか。この点は、読んだ資料には書かれていませんでした。迷う場合は、ここだけ税務署か税理士に聞くのが確実だと思います。

この資料に書かれていなかったこと

正直に、読んで分からなかった点も書いておきます。

• 銀行のローン名義変更の手続き：国税庁の資料は税金の話で、金融機関の承諾や手続きは扱っていませんでした
• 登録免許税・不動産取得税：読んだページには載っていませんでした
• 「多すぎる」の具体的な基準：金額や割合の目安は書かれていませんでした
• 離婚の前に名義を変えた場合の扱い：資料はいずれも「離婚により」財産をもらう場合の説明でした

これらは、別の資料か専門家に確認が必要な部分です。

離婚後の年金のことは、離婚後の年金分割は5年以内にに、日本年金機構の案内をもとに整理しました。

よくある質問

財産分与で現金をもらった場合も、贈与税はかかりませんか？

No.4414は「財産をもらった場合」として書かれていて、土地建物に限った説明ではありませんでした。多すぎる場合などの例外は、現金でも同じ書き方です。

家を受け取る側にも、税金の申告は必要ですか？

No.3114は、受け取る側の取得日と取得価額の扱いを説明していますが、申告の要否までは書いていませんでした。質疑応答で申告が必要と書かれていたのは、家を渡した前夫の譲渡所得でした。

離婚してから何年たっても、財産分与の税金は同じですか？

期限や時間の経過による扱いは、読んだ3ページには書かれていませんでした。

出典（読んだページ）

• 国税庁 No.4414 離婚して財産をもらったとき
• 国税庁 No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき
• 国税庁 質疑応答事例 財産分与により住宅を取得した場合
• 国税庁 No.4426 負担付贈与に対する課税

まとめ：「誰に・どの税金か」を分けて考える

• もらう側の贈与税は、原則かからない。例外は「多すぎる分」と「税逃れ目的の離婚」
• 家を渡す側には、分与したときの時価で譲渡所得の課税がある
• もらう側の取得日は分与を受けた日。将来売るときの長期・短期はそこから数える
• ローン付きの家は、要件を満たせば住宅ローン控除の対象になりうる（国税庁の質疑応答）

ここに書いた内容は、国税庁の資料を読んだ範囲での整理です。税金の判定は、財産の中身や評価額、個々の事情で変わります。最終的な判断は、税務署や税理士などの専門家に確認してください。

次の1アクションは、国税庁のNo.4414とNo.3114を開いて、自分の分与が「もらう側」と「渡す側」のどちらかを、先に分けておくことです。

離婚後の手当や控除については、父子家庭の手当4つを比較した記事にもまとめています。